专家解读|《淄博市物业专项维修资金管理办法》 政策解读

解读人：淄博市物业管理协会  当值会长  王科学

 

新修订的《淄博市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）已经市政府同意正式印发实施，现就《办法》有关内容解读如下。

一、《办法》起草背景是什么？

物业专项维修资金（以下简称维修资金）是依法归集的专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，对于保障房屋的安全使用、维持房屋使用功能、提高房屋使用年限等有着极其重要的作用。原《淄博市物业专项维修资金管理办法》（淄政办字〔2019〕1号）有效期至2024年1月31日，部分内容已不符合最新法律法规、上级政策和我市实际，为进一步加强我市维修资金管理工作，维护维修资金所有者的合法权益，修订并公布新《办法》。

二、《办法》制定依据有哪些？

根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《山东省物业管理条例》《山东省住宅专项维修资金管理办法》《淄博市物业管理条例》等修订出台本《办法》。

三、《办法》主要内容有哪些？

《办法》共五章四十七条内容。

第一章总则，共八条。重新明确了制定依据、适用范围、部门职责分工、信息化管理等。

第二章交存，共九条。对首期维修资金交存标准与方式、维修资金专户设立、公共收益的支出与交存、续交标准和流程等作出修改完善。

第三章使用，共十五条。明确使用原则，修订完善了使用的适用条件、表决条件与办理流程，增加工程预（决）算审核条件。

第四章监督管理，共十二条。提出市、区县物业主管部门加大监督管理力度，对市县两级共管专户、业主自行管理、建立公示和查询制度、财务审计作出明确规定。

第五章附则，共三条。规定特殊住宅与物业管理区域参照《办法》执行，并规定实施时间。

四、《办法》对维修资金首期交存标准有什么调整？

住宅和非住宅房屋的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。新《办法》首次明确市、区县物业主管部门应当根据本地区住宅建筑安装工程造价变化等实际情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。

五、《办法》对维修资金交存方式有什么新的规定？

规定业主应当在办理房屋交付手续前，将首期维修资金一次性足额交存至维修资金专户。业主未按规定交存维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。明确不得通过个人账户归集维修资金；建设单位、物业企业不得代收业主的维修资金。杜绝发生建设单位挪用、滞留维修资金问题。

六、《办法》对维修资金使用表决条件有什么调整？

依据《民法典》第278条规定，新《办法》调整维修资金使用的表决条件，进一步降低表决要求，便于居民快捷使用。新《办法》规定，维修资金一般使用和计划使用，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。涉及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。

七、《办法》对维修资金的续交标准和流程有什么新的规定？

业主分户账面维修资金余额不足首期交存金额的30%时，应当及时续交。各区县物业主管部门应当定期查询业主账面维修资金余额，向相关业主、业主委员会或居民委员会发出续交通知书，由受委托的镇人民政府（街道办事处）组织实施。

续交方案和续交标准由业主共同决定，可按照首期交存额度补齐。业主可以选择一次性或分期补交、续交维修资金。物业服务企业应当配合维修资金收取、交存等工作。

八、《办法》对维修资金使用流程进行了哪些优化？

新《办法》将原有维修资金单一流程细化为一般使用、计划使用和应急使用。进一步简化资金审批流程，明确各个环节办理时限。对于维修资金应急使用的，明确可以事前无需表决、事后进行公示。

九、《办法》对维修资金的监督管理进行了哪些方面的强化要求？

一是增加了工程项目审核要求的相关情形；二是对维修资金的保值增值提出了明确要求；三是加强资金审计监督，要求定期对维修资金管理情况开展财务审计，并确定维修资金专户由市、区县两级共管，实行限额监管，对一次性支出超过限额标准的项目，由市物业主管部门审核。限额支出标准由市物业主管部门根据各区县资金使用情况动态调整。

十、《办法》规定维修资金使用的一般使用流程是什么？

1.出现共用部位、共用设施设备需维修的情形时，申请人应出具申请文件，由业主委员会、物业服务企业、相关业主对维修项目共同进行现场查验核实；未成立业主委员会的，由居民委员会参加。申请人组织编制维修资金使用方案，使用方案应当包括申请使用维修资金的原因，维修、更新和改造内容，预算费用，列支范围，维修队伍确定及组织方式等。

2.申请人将维修资金使用方案、工程预算等资料在小区显著位置进行公示，公示期不少于5日；并组织有利害关系的相关业主表决。

3.申请人持维修资金使用申请文件、现场查勘照片、维修资金使用方案、工程预算书、业主意见征询表等相关材料，向区县物业主管部门提出维修资金使用申请。

4.区县物业主管部门收到申请后，对申请资料进行程序性要件审核，符合维修资金使用条件的，应当自受理之日起5个工作日内完成审核。

5.申请人按使用方案组织实施维修、更新和改造工程。相关业主、物业服务企业、业主委员会对工程质量全过程监督，并签署工程竣工验收报告。居民委员会应全程参与，并对相关材料进行核实。

6.申请人应于工程竣工后90日内持维修资金拨付申请书、施工合同、工程竣工验收报告、工程决算报告等相关材料，向区县物业主管部门申请维修资金拨付。

7.区县物业主管部门收到拨付申请后，应对申请人提交的材料及相关要求进行一次性告知，经审核符合维修资金拨付条件的，应当自受理之日起5个工作日内出具《关于拨付维修资金的公示》。

8.申请人将《关于拨付维修资金的公示》等资料，在小区内显著位置进行公示，公示期不少于5日。

十一、《办法》对维修资金应急维修的使用范围有什么新的要求？

有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

1.物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

2.电梯发生故障需要立即维修的；

3.消防设施存在严重故障需要立即维修的；

4.建筑外立面装饰和公共构件严重松动、脱落；

5.玻璃幕墙炸裂；

6.排水管道严重堵塞或爆裂；

7.地下车库雨水倒灌；

8.未移交给相关专业经营单位的供水、供电、供气、供热等管线和设施设备损坏，严重影响业主生活的；

9.其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

十二、《办法》规定维修资金应急使用的流程是什么？

1.出现需应急维修情形时，物业服务企业应采取紧急处置措施并报告业主委员会及相关部门，经现场查验确认后立即组织维修；未聘用物业服务企业的由相关业主将有关情况报告业主委员会及相关部门确认后立即组织维修。。

2.申请人持维修资金应急使用申请文件、现场查勘照片及损坏证明、维修资金应急使用方案、工程预算书等相关材料，向区县物业主管部门提出维修资金应急使用申请。

3.区县物业主管部门收到申请后，对申请资料进行程序性要件审核，符合维修资金应急使用条件的，应当自受理之日起2个工作日内完成审核。

4.相关业主、物业服务企业、业主委员会等应对工程质量全过程监督；维修工程竣工后，申请人应当组织施工企业、相关业主、物业服务企业、业主委员会等单位进行验收，并签署工程竣工验收报告。居民委员会应全程参与并对相关材料进行核实。

5.申请人将维修资金应急使用方案、工程施工、验收及结算等情况在小区显著位置进行公示，公示期不少于5日。

6.申请人应于工程竣工后90日内持维修资金拨付申请书、工程竣工验收报告、工程决算报告、公示照片等相关材料，向区县物业主管部门申请维修资金拨付。

7.区县物业主管部门收到拨付申请后，经审核符合维修资金拨付条件的，出具《关于拨付维修资金的公示》并予以拨付。

8.应急维修工程费用拨付后，申请人应当将《关于拨付维修资金的公示》等资料，在小区内显著位置进行公示，公示期不少于5日。

十三、《办法》新增了维修项目工程审核的哪些条件？

《办法》规定，维修、更新和改造项目单项工程造价在2万元以上或决算金额超过预算金额10%以上的，或在拨付前业主对维修项目提出异议的，可以聘请第三方造价咨询机构进行工程预（决）算审核。

十四、《办法》对维修资金专户管理作了哪些完善？

《办法》规定，物业主管部门应当通过公开招标或按照有关规定选定不少于3家商业银行，开立维修资金管理专户，并把资金保值增值、管理高效等指标作为选择专户银行的依据。

维修资金专户由市、区县两级共管，实行限额管理。市级物业主管部门结合各区县维修资金使用情况，建立健全账户共管制度，明确限额管理标准并动态调整。

十五、房子卖了，已经交的维修资金可以退回吗？

不可以。房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。v